不動產常見問題    快速Q你的A

不動產物件委託不動產經紀業所聘請的不動產營業員或不動產經紀人銷售，在物件公開銷售前須立不動產銷售契約書，俗稱簽委託，簽委託給不動產經紀業者後，業者須製作不動產說明書，在交易與銷售之前充分了解物件的所有產權狀況與房屋實際現況，在銷售介紹給買方客戶。

專任委託：獨家授權一家房仲業者販售，不得再委託其他業者處理賣房事宜，賣方(屋主)也不可私下交易。

 一般委託：房子可委託給多家仲介聯賣、賣方(屋主)都可以自售。

賣方(屋主)可依自己想要的銷售方式選擇委託方式，通常簽立專任委託會增強不動產經紀業者的銷售意願，進而安排更多曝光管道與資源給予該物件。

為讓民眾可更快速掌握最新實價登錄資訊，內政部不動產交易實價查詢服務網自106年12月起，由原每月發布2次，調整為每月3次，於每月1日、11日及21日都會發布最新的實價登錄資料，讓民眾可以更即時查詢房地產交易價格，有效掌握不動產交易市場情勢，內政部:::不動產交易實價查詢服務網：https://lvr.land.moi.gov.tw/

可依政府所揭露的不動產交易價格，綜合房仲業者所查詢的最近六個月內同社區或是鄰近路段、同屋齡、同類型的成交價來做為房價合理性的依據 ，來審視您的目標價格是否合宜，當然每間房子都有自己的獨特性與加減分項，也需要列入參考依據。

賣方：身分證、印章、土地權狀、建物權狀 、印鑑證明

買方：身分證、印章、簽約金10%(可先用斡旋金給付部分)

流程一：簽約

在第三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並申請最新的土地及建物謄本，確認房屋產權正確無誤，建議雙方使用房屋交易安全制度，價金存專戶，保障買賣雙方交易安全，安排買賣雙方簽立買賣合約書。

流程二 ：用印

完成簽約階段後約7~14天，買賣雙方在地政士見證下備齊報稅與過戶相關資料，交由地政士蓋印章即為「用印」。

流程三： 完稅

主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額，地政士會於稅單核發後，分別通知買賣雙方，賣方-繳納土地增值稅、買方-繳納房屋稅、契稅，雙方支付完稅款項就是「完稅」。

流程四：過戶(交屋)

將房屋登記從原屋主移轉到新屋主的名下，另外本階段基本上銀行也都審核通過買方貸款了，最後階段除了過戶之外，還會將房屋改抵押登記在新屋主承貸銀行的名下，就是常聽到房屋抵押權的設定登記。再約時間做最後點交(鑰匙、權狀...等)，完成交屋。

賣方：土地增值稅、房地合一稅、履約保證費、仲介服務費、代書簽約.塗銷.實價登錄費用

買方：契稅、印花稅、登記規費、履約保證費、仲介服務費 、保險費(地震火險) 、地政士代書費(簽約費、登記設立規費、謄本權狀申請、實價登錄)

雙方依持有比例分算：房屋稅、地價稅、水電瓦斯管理費

目前優惠利率大致可分為金融機構自辦的房屋優惠貸款、政策性房屋優惠貸款、金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款這三種，銀行會針對申請人購買的房屋物件進行鑑價，並且在「鑑價價格」與「買賣價格」中，取低價作為貸款額度的計算基準值 ，再根據房屋的相關因素與個人的信用分數，決定貸款成數。取一個常態數值，預售屋貸款成數大概8成，新成屋貸款成數大概7-8成，中古屋貸款成數大概5-7成。

● 金融機構自辦的房屋優惠貸款：金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。

● 政策性房屋優惠貸款：目前政府優惠房貸有不少方案，例如內政部即推出「整合住宅補貼資源實施方案 ─ 購置住宅貸款」與「青年安心成家方案」、財政部則推出「青年安心成家購屋優惠貸款方案」等房貸優惠，各項優惠方案有不同的申請細則，詳細請看營建署「住宅e化網」網站。

● 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款：除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

不動產買賣價金信託就是在買賣房子的過程中，找一個「公正的第三方」，暫時保管價金。等到房子過戶，完成點交之後，確保買方可以拿到全部的款項。扮演這個「公正第三方」角色的，有兩種機構。一個是銀行，另一個是「建經公司」。

銀行僅對於買賣價金做「保管」的動作，對於契約執行並無任何調處，這就是「價金信託」。

建築經理公司除了保管買賣價金外，更對於契約執行上有一定的掌控權，具有部分之調處、強制效力。也就是所謂的「履約保證」。

境內居住者：持有期間2年以內，適用稅率45%；持有期間2年~5年間，適用稅率35%；持有期間5年~10年，適用稅率20%；持有期間10年以上，適用稅率15%。

非境內居住者： 持有期間2年以內，適用稅率45%  持有期間2年以上，適用稅率35%。

在買賣雙方無特別約定拉長流程時間之下，從簽立買賣契約書到實際交屋日大約為一個月左右。 

交屋最重要的目的就是讓買方做最後屋況的確認，包含當初承諾會處理的相關瑕疵是否修繕完成、鑰匙確認等等。

文件點收：1. 領取不動產買賣契約、不動產說明書等文件；2. 領取建物及土地所有權狀正本（須核對權狀資料是否已更新、符合符合目前屋況）；3. 領取過戶之相關稅費收據；4. 取回商業本票及其他未使用之重要身份文件；5. 申請建物、土地謄本，確認抵押權或相關權利已塗銷；6. 領取其他如交屋保固證明書、交屋手冊、設備使用說明等文件。

費用結算：確認包含買賣尾款、水電瓦斯管理費、網路電話費、預收費用、相關稅費(房屋稅、地價稅)等費用已結清。

房屋點交：1. 房屋鑰匙、磁扣、遙控器及其他買賣合約書註名之相關設備；2. 更換新的門鎖；3. 遷戶口、相關費用過戶、辦理自用住宅等優惠稅率；4. 辦理住戶登記、領取住戶規約。

《平均地權條例》修正案的目的，就在阻斷特定人士以浮報實價登錄價格、哄抬價格轉售契約牟利，或其他投機方式惡意炒作房市。本次修法的五大重點，包括「限制換約轉售」、「明訂炒房相關罰則」、「管制私法人購宅」、「建立檢舉獎金制度」，以及「納管解約申報登錄」等事項，期能遏止不當炒作，維護消費者的基本權益。

目前房市正式回歸剛需面， 不過很難出現大幅跌價的情況，若您也是剛需，建議還是及早入手，無法完全找一個絕對低點入場，只能看相對價格不高的時候購入。